ابو محمد
10-26-2010, 12:23 AM
نظرا لصعوبة كبح جماح العقار لانه سوق تصعب فيه السيطره من اي جهة كانت
و في الغالب تكون مبنيه على مبدأ العرض و الطلب في الغالب
و لكن في الاساس من تسبب في رفع سعر العقار من الاساس
و هذا هو السؤال الحقيقي و الاصعب : ؟
من اسهم في رفع سعر العقار في الاعوام القريبه الماضيه
1- كبار هوامير و حيتان البلد و هروبهم المستحق من سوق المال
بالسيولة التي خرجو بها بعدما اصبح السوق مرتبط بالانهيار المستمر
لعدة اعوام . و كانو يبحثون عن ملجأ و مرتع بديل
و قامو بهجوم شرس جدا . و كانت بدايتهم
بالهرم المقلوب حيث توجهو بالدرجة الاولى الى اطراف و ضواحي المدن
و قامو بشراء عقارات باسعار زهيدة جدا و باعداد مهولة
و كانو يعلمون ان هذه العقارات هي الاكثر ربحا مع مرور الوقت
مثلها مثل بيشه و الاسماك و الباحه و الاهلي تكافل و اسيج و ساب
و كان الغزو الاشد و الاكبر متوجه الى المدن الرئيسيه بالذات
بداية من مكه - المدينة - الرياض - جده - الشرقيه
و بحكم اختصاصي في هذا الامر و متابعتي الدقيقه للاحداث
كانت اطراف المدينة المنورة سعر المتر فيها لا يتجاوز
خاصة ناحية الشرق اقل من 30 ريال
و من هذه المنطقة بالذات بدأت الارتفاعات لتقفز بسعر المتر الى 100 ريال فجأة
مما تسبب في مضاعفة اسعار الاراضي الى 3 اضعاف خلال عام واحد على الاكثر
و الان اصبح السعر في هذه المنطقة لا يقل عن 500 ريال
و تجاوز السعر 10 اضعاف
و تم الامر بسياسة التجميع السريع و العنيف و التجفيف الكامل
و بنفس سياسة **** طاش ما طاش
و انتشر الامر كالنار في الهشيم
2 - و مما اعانهم على ذلك هشاشة تحديد قواعد النطاق العمراني للمدن
حيث انه تم تحديد النطاق و تضييقه . مع غياب اي ضوابط تجاه الاراضي البيضاء
الغير المستغله و التي تركت كسلعه مضاربيه فقط
مما اضعف الاهداف التي وضع من اجلها النطاق العمراني للمدن
و الذي ادى الى غياب اي اراضي مملوكه للدوله دخل النطاق لتخطيطها
مع عرقله كبيره في اجراءات تخطيط الاراضي الخاصة
و التي تتطلب على الاقل من عامين الى ثلاثة لطرحها في السوق
مما عزز من تفاقم المشكله . و اضيف اليها بعض القرارات
التي الزمت هؤلاء المستثمرين بتنفيذ جميع خدمات البنى التحتيه
قبل السماح بالافراغ
من صرف صحي - كهرباء - ماء - بالاضافة للسفلته و الاناره و الارصفه
و الذي ادى الى زيادة المدة و التكلفه
3 - بعد ان حقق هوامير العقار الخطة الاولى لاطراف المدن و مضاعفة ارباحهم
بدأ التوجه الى المناطق الداخليه شيئا فشيئا مع اهمال اطراف المدن
خشية من تداعيات الوضع اولا . مع سهولة التخارج من مساحات صغيره
باسعار عاليه
كمن تحول الى سابك و البنوك و الاسمنت
و اني على اتصال بعدد لا باس به من كبار تجار العقار
و منذ اشهر لا يشتري احد منهم اي عقارات خارج البلد او على الاطراف
او اي اراضي خام اطلاقا و يشترون القطاع القريبه من مركز المدينة
و توجههم الى الابراج و الفنادق او الاسواق الكبيره فقط
و هم على يقين بان النزول قادم لا محاله
و غالب من يتملك في اطراف المدن حاليا هم الصغار
و للمعلوميه فانه تجرى بعض المبايعات الوهميه على اراضي كبيره
باسعار مرتفعه لايهام الصغار بان الوضع مطمئن و حتى لا يهرب الصغار
4 - هناك امر هام بدأ توجه شريحه من الطبقة المتوسطه بالتوجه الى
عمل بناء الدوبلكسات او الفلل للبحث عن ربح سريع و مضمون
حتى و ان قل . و يرغبون اللحاق ببعض ممن سبقهم ممن حققوا ارباح
ضخمه بسبب انخفاض التكاليف سواءا سعر الارض او مود البناء
و هذه الشريحه مع مرور الوقت لن تجد الا الفتات خلال الشهور القادمة
و لربما يتحول الامر الى مشاريع غير مجديه و محفوفة بالمخاطر
لدخول شركات و مؤسسات ضخمه ستذبحهم من الوريد الى الوريد
بسبب انخفاض تكلفة الوحدة من ناحيه و امكانيه التقسيط او الرهن المباشر
الذي لا يطيقونه .
و لكن كيف سينهار العقار خلال الشهور القادمه ؟
نتابع
و في الغالب تكون مبنيه على مبدأ العرض و الطلب في الغالب
و لكن في الاساس من تسبب في رفع سعر العقار من الاساس
و هذا هو السؤال الحقيقي و الاصعب : ؟
من اسهم في رفع سعر العقار في الاعوام القريبه الماضيه
1- كبار هوامير و حيتان البلد و هروبهم المستحق من سوق المال
بالسيولة التي خرجو بها بعدما اصبح السوق مرتبط بالانهيار المستمر
لعدة اعوام . و كانو يبحثون عن ملجأ و مرتع بديل
و قامو بهجوم شرس جدا . و كانت بدايتهم
بالهرم المقلوب حيث توجهو بالدرجة الاولى الى اطراف و ضواحي المدن
و قامو بشراء عقارات باسعار زهيدة جدا و باعداد مهولة
و كانو يعلمون ان هذه العقارات هي الاكثر ربحا مع مرور الوقت
مثلها مثل بيشه و الاسماك و الباحه و الاهلي تكافل و اسيج و ساب
و كان الغزو الاشد و الاكبر متوجه الى المدن الرئيسيه بالذات
بداية من مكه - المدينة - الرياض - جده - الشرقيه
و بحكم اختصاصي في هذا الامر و متابعتي الدقيقه للاحداث
كانت اطراف المدينة المنورة سعر المتر فيها لا يتجاوز
خاصة ناحية الشرق اقل من 30 ريال
و من هذه المنطقة بالذات بدأت الارتفاعات لتقفز بسعر المتر الى 100 ريال فجأة
مما تسبب في مضاعفة اسعار الاراضي الى 3 اضعاف خلال عام واحد على الاكثر
و الان اصبح السعر في هذه المنطقة لا يقل عن 500 ريال
و تجاوز السعر 10 اضعاف
و تم الامر بسياسة التجميع السريع و العنيف و التجفيف الكامل
و بنفس سياسة **** طاش ما طاش
و انتشر الامر كالنار في الهشيم
2 - و مما اعانهم على ذلك هشاشة تحديد قواعد النطاق العمراني للمدن
حيث انه تم تحديد النطاق و تضييقه . مع غياب اي ضوابط تجاه الاراضي البيضاء
الغير المستغله و التي تركت كسلعه مضاربيه فقط
مما اضعف الاهداف التي وضع من اجلها النطاق العمراني للمدن
و الذي ادى الى غياب اي اراضي مملوكه للدوله دخل النطاق لتخطيطها
مع عرقله كبيره في اجراءات تخطيط الاراضي الخاصة
و التي تتطلب على الاقل من عامين الى ثلاثة لطرحها في السوق
مما عزز من تفاقم المشكله . و اضيف اليها بعض القرارات
التي الزمت هؤلاء المستثمرين بتنفيذ جميع خدمات البنى التحتيه
قبل السماح بالافراغ
من صرف صحي - كهرباء - ماء - بالاضافة للسفلته و الاناره و الارصفه
و الذي ادى الى زيادة المدة و التكلفه
3 - بعد ان حقق هوامير العقار الخطة الاولى لاطراف المدن و مضاعفة ارباحهم
بدأ التوجه الى المناطق الداخليه شيئا فشيئا مع اهمال اطراف المدن
خشية من تداعيات الوضع اولا . مع سهولة التخارج من مساحات صغيره
باسعار عاليه
كمن تحول الى سابك و البنوك و الاسمنت
و اني على اتصال بعدد لا باس به من كبار تجار العقار
و منذ اشهر لا يشتري احد منهم اي عقارات خارج البلد او على الاطراف
او اي اراضي خام اطلاقا و يشترون القطاع القريبه من مركز المدينة
و توجههم الى الابراج و الفنادق او الاسواق الكبيره فقط
و هم على يقين بان النزول قادم لا محاله
و غالب من يتملك في اطراف المدن حاليا هم الصغار
و للمعلوميه فانه تجرى بعض المبايعات الوهميه على اراضي كبيره
باسعار مرتفعه لايهام الصغار بان الوضع مطمئن و حتى لا يهرب الصغار
4 - هناك امر هام بدأ توجه شريحه من الطبقة المتوسطه بالتوجه الى
عمل بناء الدوبلكسات او الفلل للبحث عن ربح سريع و مضمون
حتى و ان قل . و يرغبون اللحاق ببعض ممن سبقهم ممن حققوا ارباح
ضخمه بسبب انخفاض التكاليف سواءا سعر الارض او مود البناء
و هذه الشريحه مع مرور الوقت لن تجد الا الفتات خلال الشهور القادمة
و لربما يتحول الامر الى مشاريع غير مجديه و محفوفة بالمخاطر
لدخول شركات و مؤسسات ضخمه ستذبحهم من الوريد الى الوريد
بسبب انخفاض تكلفة الوحدة من ناحيه و امكانيه التقسيط او الرهن المباشر
الذي لا يطيقونه .
و لكن كيف سينهار العقار خلال الشهور القادمه ؟
نتابع